Скандальный законопроект 5600. Что будет с ценами на недвижимость?

[Andriy]

Думаю, что если примут 5600, застройщики начнут массово менять схемы продажи квартир с целью минимизации затрат. И, конечно, они будут менее прозрачны. Т. е. все эти потуги по увеличению бюджета ни к чему не приведут, а наоборот. Только палки в колеса людям и бизнесу.

[Vitalii]

Для размышления:
средняя зарплата по Украине (не в IT) ~ 12 000 грн.
допустим двое в сим "и работает, живут у родителей (не надо платить аренду квартиры) - на 10 000 грн живут + 2000 на праздники и поездки и 12 000 грн откладывают.
Цена 2х-комнатной квартиры в Киеве 60 кв.м. около 1 600 000 грн без ремонта. С простым ремонтом и мебелью около 2 200 000 грн (оптимистично) или 15 лет, если не добавлять проценты по ипотеке. С % - это будет лет 30... Куда еще 20% добавлять?
повышать налоги на автомобили - ок
повышать налоги на жилье / недвижимость бизнес класса - ок
повышать налоги на драгоценности - ок.
Но жилье - это базовая потребность семьи... Не стоит этого делать ...

[Soloveyko]

Не понимаю зачем истерить и идти на провокации от застройщиков?
Ясно же сказано, что этот налог не касасается физ лиц и никто ничего доплачивать не будет.

[Gisef]

Там ясно сказано, что отдельно будет прописано, что это не распространяется на договоры подписанные до 22 года. Этого недостаточно?

[Advokat]

Застройщики поднимают каждые пол-года цены на 10-15% обосновывая это повышением цен на стройматериалы. Теперь скажут, что подымают из-за НДС. Вам не все-равно?
Или Вы думаете, что если закон не примут, то повышения цен не будет?
Я понимаю застройщиков, почему они против - придётся отщипнуть 20% государству. Ну а почему инвестора ведутся на эти манипуляции застройщиков - непонятно.

[Leo]

Моє бачення ситуації з новими податками:
1. Сьогодні був zoom дзвінок з Гетьманцевим, мінфіном і забудовниками, судячи з тону розмови схоже що принципових правок не передбачається, хоч і звучали свіжі думки про 2% від обігу замість оцього всього.
2. Для всіх укладених інвест договорів сума яку треба внести не зміниться. Єдина можливість росту ціни це якщо цей договір має пункти для перегляду ціни. Основна причина - зобов’язання по сплаті ПДВ на стороні інвестора не виникають, вони виникають на стороні забудовника, і лише бажання забудовника і “дірки” в договорі можуть спричинити здорожчання для існуючих договорів, інших механізмів немає, “дірки” - малоймовірні (але треба читати свій договір). Це означає що для частини договорів, які укладені до “дірок”, але після вступу в силу закону - забудовник заплатить податки, але на інвестора це ніяк не вплине.
3. Забудовники будть намагатися піднімати ціни не тільки тому що у них зменшититься прибуток, а і просто бо це логічний момент для цього.
4. В залежності від конкретної структури об’єкту здорожчання для забудовника буде різним. Сплату ПДВ за інфраструктуру об’єкту (садочки, школи, колектори, дитячі майданичики) не вийде компенсувати при сплаті ПДВ за житло, але якщо це багатоповерхівка з мінімумом супутніх витрат - частина ПДВ вже буде сплачена під час будивництва (ПДВ з оплати підрядникам). Це означає що для різних забудовників і для різних об’єктів ситуація зміниться по різному, але в більшості випадків менше ніж на 20% від вартості житла.
5. Слова Ніконова про більше ніж на 20% поки не розумію, оскільки навіть якщо з усього супутнього будівництва у нього виникає ПДВ і ніде немає компенсації ПДВ - здорожчання для забудовника і буде на сумму ПДВ. Можливо є якісь видатки які в результаті ніяк не оплачують інвестори, а інвестує Ніконов зі своєї кишені для захоплення ринку, але малоймовірно.
6. Якщо виходити з того що ринок нерухомості зараз більше інвестиційний інструмент (тут не знаю, треба шукати цифри), то сама ціна менш важлива ніж інвест привабливість (продовження росту ціни). Стане трошки менш зручно, бо при високій ціні індивідуальний інвестор не зможе тягнути одну квартиру, треба буде заходити пулом інвесторів.
7. Але здорожчання вплине на ціну для кінцевої купівлі (для життя) і тут з затримою в часі ринок коригуватиме ціну.
8. Підсумовуючи 3., 6., 7. ціни виростуть на 15-20% зразу, а корекція буде відкладеною, або не буде взагалі (якщо не досягли стелі).

[Bindeshwar Sah]

Надеюсь все таки не примут его, или хотябы нам дадут выскочить без налогов, а вообще конечно да, страна для жизни... Зарплаты лучше бы они подымали так, как народ зажимают.

[Lala]

хотят потрусить тех кто скупает этажами квартиры и перепродает, но вопрос даст такое что-то государству или еще больше загонит в тень и того, что получали не будет.

[babenko]

1-ая поставка жилья - это не мы физики инвесторы, а это схемы между юридическими лицами до ввода в эксплуатацию и передачи нам.
У нас по договору и так ндс платится в том числе в составе цены. И это 1-е событие по ндс.
А акт передачи это 2-е событие в свете администрирования ндс.
Так что никакой доплаты 20% не должно быть.

[GKondratyk]

Рынок уже реагирует только на слова про 20%
Скорость принятия решения по покупке увеличилась. Торг стал минимальным. Пока так)

[Sergii Kuzmenko]

У нас больше люди пугаются слухов чем фактов. Не думаю что добавят обычным, а не перекупам 20 поцентов к стоимости

[Tanya]

объясните пожалуйста ещё раз за 5600, если квартира уже куплена по предварительному, мне надо будет ещё доплатить при передаче основного договора 20% или ничего не надо доплачивать и это коснется только продаж квартир после вступления в силу законопроекта?

[Kris]

Этот налог будет касаться застройщика, который в свою очередь добавит этот налог в цену. Но после подписания договора, цена не меняется

[OlegVes]

Страшно то, что когда цена возрастёт (после 5600), а метр квадратный неустанно растёт уже более 2 лет, не упадёт ли покупательская способность до такой степени что большинство строек станет. Вот что страшно. Но думаю придумают какие нибудь рассрочки более длительные и лояльные к покупателю.

[errror]

Думаю не стоит преждевременно беспокоиться, рынок порешает. Подорожание наоборот как правило только стимулирует продажи. Во время ковида продажи вопреки ожиданиям наоборот пошли вверх

[Yuriy]

Если примут закон 5600, а именно что застройщикам нельзя будет продавать 30% квартир пока не сдастся жк, на рынке останутся только сильные застройщики , которые могут строить за свои деньги, а не за инвесторов. Тогда по логике квартиры должны дорожать

[Romchik]

Прочитав безліч коментарів щодо ПДВ на нерухомість в ганебному законопроекті 5600. В абсолютній більшості, коментатори говорять про те, що до вартості житла додасться 20% ПДВ, при чому багато хто пише що це стосується і вторинного житла.
Це невірне розуміння того, що, не дай Бог, станеться, якщо слуги протягнуть це непорозуміння у другому читанні.

Давайте розберемося що до чого.

В сьогоднішній редакції, пп 197.1.14 ПКУ говорить про звільнення від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання. Є рішення Верховного суду, з якого виходить що операцією з першої поставки житла (об’єктів житлового фонду) слід вважати передачу квартир після будівництва цьому підприємству. Саме така операція має оподатковуватися ПДВ на загальних підставах. При чому, якщо перша поставка житла йде від підрядника до забудовника, то забудовник не може формувати податковий кредит, адже наступний продаж звільнено від ПДВ.
Тобто, фактично, сьогодні ПДВ сплачується останній раз тоді, коли забудовник отримує квартири від підрядника і далі не сплачується.
Якщо ж законопроект буде проголосований, то ПДВ з'явиться і при продажу житла від забудовника до фізичної особи.

До чого це призведе?
Забудовник вимушений буде сплатити 20% на суму, на яку збільшилась ціна житла після його поставки самому забудовнику.

Приклад:
Забудовник заплатив 5000 грн за квадрат + 1000 ПДВ, цей ПДВ зараховується йому в кредит. Далі він вирішив додати ще 5000 грн і продати. Ціна без ПДВ - 10 000 грн, він виставляє житло за 12 000 грн з ПДВ. Коли ви купляєте це житло, забудовник має сплатити ці 2000 грн ПДВ в бюджет, але у нього є 1000 грн сплаченого кредиту. Тому він сплатить додатково не 2000 а 2000-1000, тобто 1000грн ПДВ.
Ось саме на цю суму збільшиться ціна житла, тому що попередньо сплачений ПДВ у розмірі 1000 грн забудовник платить і без прийняття законопроекту 5600, і відшкодувати його не може.

Хтось спитає, якого дідька така різниця між ціною поставки житла забудовнику і подальшої реалізації? Справа в тому, що забудовник ще платить аренду землі роками, поки оформляє забудову і будує. Також, він будує інфраструктуру і т.д.
І тут цікавий момент: всі ці витрати або без ПДВ, як наприклад оренда землі, або ПДВ при їх сплаті неможливо включити в кредит при продажу квартири. Тобто, якщо забудовник побудує садочок, дорогу, колектор, та інше, то ПДВ з цих витрат неможливо списати при сплаті ПДВ від продажу квартир, бо садочок і колектор формально до квартири відношення не мають. Але, ми ж розуміємо що саме покупці квартир оплачують все, що збудовано разом з квартирами.
Це вже не кажучи про всі "неформальні платежі".

Тому ми і отримуємо ситуацію, в якій різниця між ціною формальної поставки житла забудовнику і ціною реалізації житла - дуже суттєва.
Ось на цю різницю слуги і хочуть нарахувати ПДВ. Це, звісно, не 20% до кінцевої ціни, але 7-13% легко. І чим більше забудовник буде будувати ті самі садочки, інфраструктуру і т.д, тим більш невигідно буде це робити, бо кінцева ціна житла буде обростати більшим ПДВ.

Тепер про вторинний ринок.
Взагалі пп 197.1.14 ПКУ стосується платників ПДВ, тому його зміна законопроектом 5600 не призводить до сплати ПДВ при купівлі-продажу фізичними особами, бо ті не є платниками ПДВ.
Таким чином, на вторинному ринку для фізичних осіб ПДВ не буде.
Але!!!
Ми ж розуміємо, що таке суттеве зростання цін на первинному ринку фактично пропорційно потягне за собою вторинний ринок.

Таким чином, тільки ця норма законопроекту 5600, а там ще багато чого дурного, призведе до суттевого зростання усієї нерухомості. Механізм я спробував пояснити простими словами, на скільки це можливо

[Swen]

А те, що власникам землі (паїв) і орендарям комунальної с/г землі підняли в 5 разів плату і назвали її не податок на землю, бо податок для власників, а накладений платіж, найчесніші засоби масової інформації не говорять. Закони справедливі, коли одні для всіх... ну і де під новим податком інші землі крім с/г?
Тобто створять податок для власників земельних паїв? Наприклад, на Луганщині за 10 гектарів платять орендарі 8000 гривень на рік, а податку треба буде заплатити 15 000? При тому, що більшість пайовиків – пенсіонери з мінімальною пенсією. Провокація, щоб роздратувати людей, чи неймовірна жадібність користолюбця гетьманцова зі своєю мамою-мільйонеркою?

[Prorab]

Не представляю как селяне, владельцы паев будут платить налоги. Для них это просто космос и не то что не хотят, даже если представит на минутку, что захотят, они физически не умеют это делать

[Kirtud]

Однозначно плюсую за то что приняли решение обложить зеленых энергетиков , которые поставили оборудование и косят капусту , а все вынуждены платить дороже за электрику