Инвест-Буковель – в чем подвох?

Ринок нерухомості в Україні. Аналітика та прогнози на майбутнє. Вибір та порівняння міст для інвестицій у нерухомість
Відповісти
У разі проблем з відображенням форуму відключіть блокувальник реклами

Аватар користувача
Oituyj
Повідомлень: 154
З нами з: 22 березня 2019, 22:07

Повідомлення Oituyj » 30 листопада 2019, 16:14

Зашел посмотреть камеры онлайн, как там погода в горах на сайт Буковеля и обратил внимание на предложение Инвест-Буковель. Красиво написано и нарисовано, получаешь в собственность номер в отеле, потом управляющая компания его сдает, а ты только денежку успевай получать. Если так все красиво – зачем они продают? Не хватает денег у самих? У Коломойского закончились деньги? Ищу подводные камни, а может и правда все так радужно. Что если сравнивать Киев квартира под сдачу или в Буковеле номер в отеле. Квартира – банально, нужно самостоятельно заниматься поиском арендаторов, ремонтами и т.д. А в Буковеле вложил и все, номер получаешь уже готовым под сдачу с мебелью и сантехникой. Ну понятно, что цены не для всех подъёмные, но ведь и народ у нас есть очень богатый, почему не скупит все номера?

Аватар користувача
TuzemUn
Повідомлень: 658
З нами з: 13 жовтня 2018, 17:31

Повідомлення TuzemUn » 08 березня 2020, 07:50

Чужими руками кожен знає що добре робити, те саме стосується й вашої нерухомості, якою буде керувати компанія. Якщо ви власне з Києва то тут й варіантів немає, для чого шукати собі проблеми десь далеко, вони й на місці будуть і, повірте, немало. В цілому, гірськолижні курорти страждають зараз через високі температури та малу кількість снігу, й таке положення вже не перший рік, а нинішній взагалі аномально теплий. Якщо вже купувати десь, то не лише з метою під здачу, а допускаю як варіант де самому часто доводиться чи хочеться бувати, для прикладу, хтось хоче мати свою квартиру на морі, чи на курорті, там Трускавець чи Морщин.

Аватар користувача
Andruha
Повідомлень: 12
З нами з: 26 січня 2022, 12:16

Повідомлення Andruha » 17 листопада 2023, 22:36

Буковель такий популярний - бо єдиний курорт такого рівня. Якщо зявляться конкуренти то буде пасти задніх. Організація забудови та і в загальному урбаністика сильно храмають. Приїхати і катнути по схилах ще можна але вийти погуляти (500м від центру) просто некомфортно і нема де. Всі ходять як в Індії (люди і машини по одній дорозі).

Аватар користувача
Bronislav
Повідомлень: 2
З нами з: 19 січня 2024, 06:33

Повідомлення Bronislav » 19 січня 2024, 06:34

Если коротко — в обозримом будущем данную субкатегорию недвижимости в конкретной локации ожидают весьма серьезные вызовы и назвать ликвидной подобную инвестицию у меня язык не повернется.

Как бы цинично не звучало — война и закрытые границы сыграли на руку для отрасли в регионе и как бы цинично не звучало — в списке заинтересованных максимально длительного шатдауна вновь же эта отрасль.

Поинтересуйтесь кол-вом проектов, стартовавших в период 2018-2022 и 2022-актуальное.
И если в период в 2018-2022 речь шла сугубо о Буке, то с 2022 география кратно расширилась на всю Поляницу, пошла в Яблуницу, Татаров, Микуличин и добралась аж до Яремче (передаем привет облажавшимся Lev Development передавшим эстафету Sensar + Ribas).

Данная субкатегория уверенно идет по пути, где финальной точкой назначения будет станция «перегрев». Те, кто построился-продал-управляет в более ранний период уже чешут репу, понимая к чему все идет, ведь вопросы о несоответствии обещаемых цифрах доходности и реальностью задают уже и сейчас.

3 кита (читай-проблемы) на которых держатся риски этой субкатегории:
1. Дефицит квалифицированного персонала и обслуги (упомянутый вами Бергхаус два года не мог запуститься после готовности 2 очередей тупо из-за невозможности укомплектовать УК и ОК)
2. Коммуникации (Лупашко построил «доходные таунхаусы» на въезде в Буку напротив своего объекта и в августе оказалось «ой, а как дотянуть и завезти нужный обьем электричества? А, так к канализации вы нас не подключите?»)
3. Сезонность (поинтересуйтесь какое количество точек общепита и целых гостиниц закрываются в несезон)

В рекламных публикациях и буклетах самые отбитые пишут едва ли не о 16-18% ROI и ~75-90% ADR, более вменяемые существенно режут эти цифры, но и они лукавят.

Будьте крайне внимательны при изучении договоров об управлении, потому как обещаемые 80/20 или 70/30 распределение доходов почему-то при детальном изучении превращаются в 50/50 а то и 40/60 в действительности, когда начинают всплывать наполнение перечней «оказываемых» услуг.
А когда дойдут руки до второго договора об обслуживании еще вашей недвижимости, то реальные цифры нетто после окажутся и того смешнее (пример #1 — апрель 2023 — низкий сезон в разгаре, Апарт-отель Хвоя, центр Буковеля: после вычета % УК и оплаты обслуживания, 940грн дохода чистыми на руки за лот 27м2. Пример #2 — 287$ нетто за лот 35м2 в Маунтин резиденс в октябре 2023)

Ну и пару инсайтов и советов:
1. Если захотите таки впрыгнуть в апарт-авантюру — выбирайте следующие периоды для входа: апрель-июнь, октябрь-декабрь — традиционные сезоны лапососания и куда выше сговорчивость на дисконты
2. При выборе апартаментов отдавайте предпочтение проекту непосредственно в Буковели и обязательно со своим SPA и бассейном
3. При выборе проекта отдавайте предпочтение тем, у кого номерной фонд не исчисляется сотнями
4. Внимательно читайте договора и изучайте разницу распределение доходов в случае с коттеджем/таунхаусом и апартаментами
5. Не торопитесь заходить в саму Буковель, ведь у нее уже по ту сторону хребта теми же владельцами в активной реализации очень масштабный курорт, которые по итогу через десяток-полтора лет должен сомкнуться с Букой в одну эко-систему.

P.S. (Данное произведение написано человеком, запустившим 2 проекта апартов и экс-коммерческим директором одного из крупнейших проектов в регионе;)

Аватар користувача
Bronislav
Повідомлень: 2
З нами з: 19 січня 2024, 06:33

Повідомлення Bronislav » 19 січня 2024, 21:38

Относительно окупаемости и немного вам реальных цифр изнутри: при сохранении уровня ADR в текущих показателях и динамикой которая наблюдается с 2022 (но это без учета повышающейся конкуренции при не увеличивающейся емкости рынка потребителей) доходность котеджей в данном регионе в зависимости от проекта, конфигурации, локации и цены покупки будет колебаться в пределах 3,5-5% годовых, у апартов - 6-8,5%.

НО!!!

Учтите, что все эти гуцульские лендлорды (не вы с вашим лотом, а они - сначала от продажи, а потом от управлении и обслуживания вашего лота) в шоколаде будут ровным счетом до момента окрытия границ.
Какие вызовы предстанут перед всем сегментом:
1. Отток и без того дефицитной квалифицорованной рабочей силы
2. Отток облслуживающего персонала и увеличение текучести кадров (появление новых проектов → постоянная миграция в поисках лучших условий) а соответственно - увеличение эксплуатационных затрат
3. самый угрожающий отток - рынка потребителей. У людей за период уже вот как 2 года и неизвестно пока еще сколько закрытых границ УЖЕ аккумулирован спрос на смену картинку и тоску по путешествиям и новым эмоциям. Горнолыжка Словакии, Польши, Румынии, Грузии, Турции - вот прямая угроза и это только профильному досугу Карпат. А добавьте еще моря, океаны Азии и Океании, просто культурный отдых с путешествиями в Европе и напрашивается вопрос - а сможет ли вам обеспечивать заявленную доходность ваша недвижимость в горах при ее абсолютно не конкурентноспособной инфраструктурой и ценообразованием на досуг, когда откроются границы?

Ви переглядаєте гілку форуму: Инвест-Буковель – в чем подвох?


Раді Вас вітати на форумі інвесторів в нерухомість!

Наш майданчик створений і працює для тих, хто шукає вигідні напрямки для інвестицій в нерухомість. Користувачі можуть вільно ділитися своєю думкою, досвідом, оцінювати ситуацію на ринку нерухомості в Києві і в різних областях України. Ми сподіваємось, що спілкування однодумців, які шукають вигідні варіанти інвестицій в нерухомість, допоможе кожному знайти цікавий проект. Читати далі
Відповісти